入住前:房东拥有绝对权力房东打算出租一间房子,首先是要找租客。在这个阶段,加拿大的房东们是拥有绝对权力的。什么叫绝对权力呢?一般来说,只要房东发布的招租广告要求没有涉及到直接的种族歧视,就不会有太大问题。所以初到加拿大的朋友们在找房子的时候可以看到五花八门的要求,比如不得带5岁以下小孩的,不得养“会发出声响宠物”的,不得太年轻的,不能在房间内大声讲话……即使房东内心有不想把房子租给某一类族群的想法,虽然不能明说,但人家可以从侧面进行要求。直接说房子不租给印度裔,会被认定为种族歧视,但是招租的广告上写“谢绝印式烹饪”就行了。别人问题来,房东可以提出一个很正当的理由:邻居和自己都不喜欢油烟的味道。由于很多大城市的热门区域,房子常常供不应求,所以房东们挑选租客的余地相当大。拒绝这个租客,肯定还会有其他租客上门的。另外房东们挑选租客时常用的手段还有要求租客提供信用证明、提供工作证明等资料。为什么房东们会这么“多事”呢?那是因为租客进来之后,房东们就无可奈何了。
入住后
入住后:租客享有绝对保障 房东和租客签订好合同,租客就住进来了。住进来之后,租客的权益就开始受到“全方位”保障了。这种全方位体现在除非租客自己想走,或者租客企图毁灭房屋(注意,是毁灭而不是损坏)的情况下,房东很难赶走租客。房东想提前结束租约?除非租客同意,否则没戏。合约到期房东想赶走租客?租客有优先续约权,租客想续就不能赶。房子里面电器设备坏了?由房东无条件维修。房东想涨房租?一年之后再说吧,涨幅也得按照法律执行,一般还得书面通知。房东想进已经出租的房子?提前预约还要得到批准。租客用房子种大麻?合法室内种植,房东无权干涉。租客不交房租了?先通知、再警告、最后上告有关部门,反正房东不能赶租客。室内空调冬季温度不够高?房东要承担责任,不然要罚款。
基本概念
资本成本补贴(Capital Cost Allowance)就是房屋折旧费用。为了弥补不动产的价值流失,对于不同类型的房产,所给予的抵扣额度。
资本支出(Capital Expenditure)就是你贴在房产上的钱,比如收购,改善或增加资产价值的费用。
当前费用(Current Expense)为了收租子付出的费用:比如维修费、电费和取暖费用以及税费。
处置/出售/转让( Disposition)出售房产或任何有权处置财产所得的交易。
净租金收入 (Net Rental Income)不动产租赁的总收入-资本成本津贴-当年的花费=净租金收入
出售价值(Proceeds of Disposition)即物业的售价。还包括因被征用、毁坏、损坏或被盗财产所收到的赔偿。
租金收入(Rental Income)租赁不动产的总收入,以及与此类财产租赁相关的所有收入,其中包括:

  • 由于收取取消或延期的租赁或转租的任何金额;
  • 从提供给租户的服务获得的利润(自动售货机,洗衣机和干衣机);
  • 从出租停车位获得的收入

租金损失(Rental loss)租金费用超过租金收入的金额。
出租物业(Rental Property)不动产包括:建筑物,房屋,公寓,房间,办公楼中的空间等,给房东提供收入的租赁。
那么咱们接下来自己说一说:哪一些花费项目是可以从租金收入中扣除,哪些是不可以从租金中扣除的在说之前,我们首先要弄清楚的2个概念资本支出与当前费用的区别:
当前费用=维持或修复所产生的费用;一年中发生的可以从租金收入中扣除;
资本支出=可以增加房产的价值而产生的费用;不能从租金收入中扣除。
可抵扣的当前费用
将建筑恢复原状所需的维护和维修费用 例如,如果你花了钱去更换建筑物的所有窗户,或将屋顶、管道或阳台恢复到原来的状态,你可以将这些费用从收入中扣除。如果你是自己做了关于房屋的修理,可以将材料成本算入费用抵扣,但不能将你的劳动成本算进去抵扣呢。
借款成本或费用(为购买、维持或改善出租物业而获得抵押贷款或任何其他贷款而产生的)这些成本或费用可以在5年的时间等额在收入中抵扣。如果你在5年期限结束之前偿还全部的贷款,你可以在贷款全部偿还的那一年实用完自己还未用完的所有成本抵扣额。
为招租户的广告费用在报纸和微信上登广告都算
与房屋财产有关的保险费和跟房屋有关的税;包括房屋险的保费;学校税和政府税等。
用于购买,维持或改善房屋资产的贷款利息购买房屋的本金不能抵扣,但是贷款利息是算作支出。
跟房屋相关的周围设施所产生的费用;比如修剪草、除冰雪等。
为了记账所产生的会计服务费用;觉得会计费用太高?没关系,这个也是可以抵支出的。
法律费用与购买或出售财产相关的费用除外
员工工资支付给负责维护或经营财产的人的工资,工资和其他报酬;
热,电和水的成本这些基础的供应也是可以抵支出
不能抵扣的资本支出

  • 出租物业的购置成本

也就是你买房子的首付是不能抵扣的

  • 法律和工程费用以及与购买物业有关的其他费用

例如:转让税,搬迁费等

  • 添壁炉的成本

这是一个资本支出,因为它提高了正常房屋的价值

  • 在购买新房屋并且希望它可以租出去时必要的翻新和维修费用

比如:如果以低于其市场价格买到的房屋,通过翻新可以将房产恢复到正常租赁价值

  • 与房屋一起出租的物品

例如,家具公寓内的炉子,冰箱和家具的购买价格,以及任何物品的替换

  • 加车库的成本

这是一个资本支出,因为它提高了房屋的原有价值
如何只出租部分自住房屋
如果你只想出租自住房的一部分,那么你赚取的租金收入也是需要上报的。不过,你可以合理的从赚取到的收入中扣除相关的费用。与租赁相关的费用(刚才上面讲到的抵扣项目可以全额扣除)如果说,抵扣项目的费用是你个人使用和租客的共同费用,那么可以合理的进行百分比的计算:比如,面积的比例;房间的数量;或者花费的时间量来进行计算。
税务上的注意事项
你报税年度装修维修了吗?如果你有在报税年度期间发生:翻新,改进,维修或修理你的租赁不动产,必须填写:TP-1086.R.23.12-V 表格,在不动产上所产生的费用需要写清楚。
在表格上,您必须提供有关开展工作的每个个人或业务所需的信息,除非维修工作的完成来自于:•煤气电信或配电网的技术人员;•政府机构;•您或您的一名员工
后果:如果你不提供TP-1086.R.23.12-V 表格,个人将会被罚款$200. 如果任何个人或企业如果没有向你提供填写表格所需的信息,将被处以500美元的罚款。
你要给你的租客开表格:RL-31如果您是房东,并在某年12月31日时收到了应付租金,必须向税局提交RL-31单,并提供副本 给你的租户。RL-31票据用于报告某年12月31日租赁住宅的信息。
成为好房东的秘诀
预先妥善甄别租户 要求提供收入证明及致电推荐人。检查他们的信誉,了解其目前的居所,通过社交媒体查看他们。假如你有任何顾虑,请记得,若租户表示愿意提前预付,甚至是预付全年,目前这在安省法律是允许的。但必须以文字慎重记录所订立的条款,以免日后遭受挑战。
尊重租户谨记他们正在看守你的,帮助你偿还房贷。假如他们准时缴付,考虑送上圣诞礼物或者礼品卡以示感谢。你将发现租户会更妥善照料你的财产。
假如租客生活状况有变例如离婚或者失业,支付遇到问题,不要一下子做出逼迁,那样对所有人而言,结局通常都会很糟糕。与租客见面,假如他们愿意提前迁出,考虑免除一至两个月的,假如他们将会尽快搬到朋友或亲戚家,考虑提供搬迁费用。同时表明你不会向任何信贷部门,通报欠交的情况。这样处理问题,你便很可能与租户尽快达成协议,而不会对你的财产造成任何损害。
假如你有两位同样交租的租客但他们无法共处,偏袒任何一方都要谨慎。试试能否鼓励他们,寻求第三方调解员解决问题。
每年少探访物业两次检查情况只要给予长达24小时以上的书面通知,业主可进入出租单位,查看维修状态,探访时间介乎上午8时至晚上8时。但你不能滥用这种特权,而每月甚至每星期造访。时机可能是检查烟雾探测器有没有电池需要更换时。租户有义务修理自己或客人对单位造成的任何损耗。通过定期检查物业,你便可以确保它任何时候都得到妥善保养。
请确保你使用的是租赁协议。如果租赁协议有任何出错,在稍后的迁出过程中,便可能带来麻烦。